حق انتفاع به مالکیت منفعت نزدیک است ولی نباید این را با آن اشتباه کرد. حق انتفاع حقی ضعیفتر از مالکیت منفعت است. در مورد مالکیت منفعت اجزاء و ذرات منفعت در ملک صاحب آن حاصل می‌شود؛ اما در حق انتفاع، منتفع مالک منفعت نیست، بلکه ذرات منفعت، اگر عین مالک خاص داشته باشد، در ملک مالک به وجود می‌آید و منتفع فقط دارای حق استفاده است.
مثلاً مستاجر مالک منفعت است و اجزاء منفعت در ملک وی حاصل می‌شود و اصولا می‌تواند به موجب اجاره، منفعت را به غیر تملیک نماید. لیکن دارنده حق سکنی (از اقسام انتفاع) فقط دارای حق سکونت است و نمی‌تواند ملک مورد انتفاع را به دیگری اجاره دهد، چه منتفع مالک منفعت نیست، تا بتواند آن را به دیگری منتقل نماید.
بنابراین هرگاه باغ میوه‌ای اجاره داده شود، چون مستاجر مالک منفعت است، پس از انقضاء اجاره، مالک میوه‌هایی خواهد بود که تا آن تاریخ در باغ وجود داشته است. اما اگر شخص فقط دارای حق انتفاع باشد، در پایان مدت انتفاع، هیچ حقی نسبت به میوه‌های موجود نخواهد داشت.
هرگاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند، هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید؛ در این صورت، اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود، بر عهده مستاجر است.
حق انتفاع چیست؟
حبس موبد حق انتفاعی است که در عقد آن، دوام قید شده باشد بدین جهت آن را موبد گویند. حبس موبد مانند وقف می باشد و مادام که عین باقی است منافع از آن منتفع خواهد بود و بدین جهت نمی توان در آن شرط عوض نمود و یا حق فسخ قرار داد. قانون مدنی نامی از حبس موبد نبرده است ولی قانون اوقاف در ماده ۳ متذکر گردیده است.
ماده ۵۰۴ قانون مدنی ناظر به بقای بنا و درخت است؛ تاسیسی که پس از پایان مدت اجاره مدت‌ها باقی می‌ماند و اذن در ایجاد آن نیز با ملاحظه همین اقتضای دوام داده می‌شود و موجر را پای‌بند می‌کند. چنین اذنی تنها ایجاد اباحه نمی‌کند؛ به مستاجر حق داشتن بنا یا درخت را بر روی زمین می‌دهد.
ولی ماده ۵۴۰ قانون مدنی ناظر به زراعت است، بر این پایه که تا پایان مدت مزارعه می‌رسد و از زمین کنده می‌شود. پس، اگر زراعت اتفاقاً نرسیده باشد، طبیعی است که عامل حقی بر ادامه انتفاع از زمین را ندارد و نمی‌تواند، برخلاف پیش‌بینی و بنای تراضی دو طرف، آن را در زمین نگاهدارد.
– بر مبنای این پیشنهاد، اگر در اجاره نیز موجر اذن به زراعتی دهد که به طور معمول تا پایان مدت اجاره آماده کندن می‌شود، پس از پایان اجاره باید ازاله شود، هرچند اتفاقاً نرسیده باشد حق انتفاع.
– در مزارعه نیز، هرگاه برای زراعتی باشد که ریشه آن باقی می‌ماند یا تا پایان مزارعه نمی‌رسد، مزارع نمی‌تواند ازاله آن را بخواهد و باید حقی را که به عامل داده است محترم بدارد.
زوال حق انتفاع
مستاجر نمی‌تواند بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است وضع بنا یا غرس اشجار کند. زیرا مستاجر به همان وضعیتی که خانه را اجاره نموده باید استیفاء منفعت بنماید و هرگاه در وضعیت آن تغییری دهد چنانکه در خانه یا زمین مورد اجاره بنا بسازد یا درخت بکارد، موجر می‌تواند مستاجر را مجبور نماید که مورد اجاره را به صورت اول درآورد.
ممکن است در عقد اجاره به مستاجر نمایندگی داده شود که تعمیرات لازم را انجام دهد و مخارج را از اجاره کسر بگذارد. ولی، در صورتی که چنین نمایندگی داده نشده باشد و موجر به تکلیف خود در باب تعمیر مورد اجاره عمل نکند، مستاجر می‌تواند الزام او را از دادگاه بخواهد. دادگاه موجر را به انجام تعمیر محکوم می‌کند و، هرگاه از اجرای حکم امتناع ورزد، با فروش سایر اموال موجر یا استفاده از اجاره بها، وسایل اجرای حکم فراهم می‌شود و موجر باید زیان‌های ناشی از تقصیر خود را نیز جبران کند.
حل اختلاف طرفین در باب وجود تقصیر و چگونگی انجام آن با دادگاه است که، در صورت فوری بودن کار، دستور موقت لازم را صادر می‌کند. ولی، هیچگاه مستاجر نمی‌تواند، بنا به تشخیص خود، تعمیراتی را که لازم می‌بیند در عین مستاجره انجام دهد.
اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله، برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
حق انتفاع از مباحات
«اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود» زیرا با تعیین مال‌الاجاره برای مدت معلوم و معین، مسلم است که مدت مزبور به طور متیقن مورد توافق طرفین در عقد می‌باشد و پس از آن، مدت مجهول است «و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت‌های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله، برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.» و مانند آن است که در ضمن عقد اجاره بین طرفین مبلغ معینی، به عنوان اجرت‌المثل برای مدت تصرف پس از انقضای اجاره قرارداده شده باشد، هم چنانکه طرفین در عقد اجاره شرط نمایند که پس از انقضای مدت اجاره تا هر چندی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باقی بماند اجرت‌المثل به مقدار اجرت‌المسمی خواهد بود.
منبع: وکیل VIP